拆迁评估-房产拆迁评估-房屋拆迁评估公司

　　房屋拆迁评估实践中，成本法定价的效果常受质疑，导致其难以被广泛接受，甚至评估师也可能因此怀疑成本法是否为一种合理的房地产评估方法。然而，在某些情况下，我们又不得不采用成本法对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行定价，有时成本法甚至可能成为可选的定价方式。针对这些问题，本文对成本法定价进行了一些思考。

　　成本法定价的基础

　　从价值理论的发展来看，经济学家是从商品的成本对其价值贡献的角度来探讨价值理论的。生产值论认为，商品的价格由其生产所必需的耗费决定。而房地产的价格或价值也与其开发建设所必需的耗费相关。在定价时，我们可以通过分析和计算修建房地产的必需开支或成本来判断房地产的价格。生产值论为成本法提供了理论基础。

　　当缺乏市场交易时，房地产的参与者会根据房地产的费用来理解和认知其价值。卖家愿意接受的格不能低于其为修建该房地产所耗费的成本，买家愿意支付的格不能其所预估的重新修建该房地产所需耗费的成本。市场参与者根据成本来认知房地产的价值，为成本法提供了被接受的基础。

　　房屋拆迁评估教材中通常认为成本法适用于新近开发的、可以假定重新开发建设的某些计划开发建设的房地产的定价。由此可见，成本法在理论上适用于任何房地产评估。成本法既适用于房地产合一的定价，也适用于单建筑物或建筑物部分的定价。有时，成本法还可以用来获取市场比较法和收益法定价中所需的一些比较调整基础。因此，成本法的应用范围是非常广泛的，这也是其可用的基础。

　　尽管成本法在理论上可用于任何房地产的定价，但我们不能忘记房地产的价格是由市场决定的这一事实，而滥用成本法。《房地产估价规范》指出：“在无市场依据不充分而不适合采用市场比较法、收益法、假设开发法进行定价的情况下，可使用成本法作为主要的定价方法。”这告诉我们，对于那些有大量市场交易实例、有盈利资料的房地产评估，应采用比较法或收益法作为定价的方法，而不能将成本法作为其主要定价方法。在这种情况下，成本法通常只能是价值评估的一种备选方法。在评估活动中，评估师应努力寻找合理使用成本法的依据，即找到使成本法定价结果能准确反映市场行情的数据，而不是为使用成本法而盲目放弃其他方法的应用。

　　房屋拆迁评估成本法定价如何遵循作价原则

　　要使成本法定价结果客观合理，应在房地产一般价格组成内容的基础上，针对不同的定价对象合理选择和调整，并有全面客观合理的原因。因此，我们需要思考成本法定价时如何遵循作价原则。

　　1、替代原则。替代原则是成本法定价的基础。遵循替代原则要求与相近房地产进行比较，明确定价对象各成本内容的选择或调整，不应以定价对象某些成本具体组成内容作为定价成本组成内容。各成本内容的选值也需要与修建相近房地产的一般正常耗费进行比较确定，不应以定价对象的某些耗费为选值标准。谨慎的消费者为一房地产所愿支付的价格，不会超过具有同样效用的相近房地产的取得成本。聪明的建造者(卖者)也不会耗费相近房地产的修建费用来建造其房地产。这就使我们在理解房地产的价格时，必然要通过比较。通过比较相近房地产的价格和成本，才能判断所支付的价格或耗费的成本是否客观合理。旧房地产的价格或价值也是根据与其相近的新的、适用的房地产的价格或价值来衡量的。相近房地产在定价时点被修建所耗费的必要成本，为待估房地产价格判断提供了一种衡量标准。因此，替代原则告诉我们，在应用成本法定价时，对定价对象的成本组成内容和相关资料应根据行业比较分析来确定。

　　2、高佳利用原则。高佳利用的概念是房地产价格或价值的根本。房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的。高佳利用决定了其可能的格或价值。然而，实际中房地产并不一定处于其高佳利用状态，这是我们在定价时分析的问题。高佳利用体现在：定价土地的价格或价值时，假定其为空地并能开发至高佳利用状态;定价建筑物的价格或价值时，假定其通过改造能达到高佳利用状态。假定为空地时，土地可能有一个高佳利用用途;当有建筑物时，房地产合一可能有另外一种高佳利用用途。因此，在使用成本法对房地产进行定价时，应特别注意这样的两种可能，从合法、技术可能性、投资效益分析和产出利润大化入手，结合评估目的来具体分析房地产的高佳利用状态。在进行高佳利用分析时，还应注意建筑物是否与土地处于平衡状态，建筑物中各组成部分是否处于平衡状态。当建筑物的存在不能使土地达到其高佳利用状态，或者土地的高佳利用限制了建筑物发挥其大效用，或者建筑物各组成部分的不匹配，都可能导致房地产的减值。这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行研究和计算。人们购买房地产的期望是获得价值大化或效用大化。高佳利用表明房地产预期能够达到的可能的低盈利和可能产生的大效用。因此在成本法定价中，定价对象如果为空地，要以其高佳利用用途进行分析定价;当房地产合一时，要分析假定所占有的土地为空地时的高佳利用和房地产合一时高佳利用是否一致，进而分析高层建筑的出现对房地产价格或价值的影响是升值还是减值。

　　3、供求原则。房地产的价格或价值会随着供求的变化而变化。在使用成本法进行定价时，也需要进行房地产的市场供求分析。如果成本与价格相差太大的变化，房地产将具有较多或较少的盈利，从而影响房地产的价格或价值，使其相应降低或提升。从另一角度来看，成本的投入只有当其会增加房屋的效用时，才有可能产生房地产的价值，并且所产生的效用还要被市场认同，其产生的价值才会得到实现。而效用的市场认同是由市场供求决定的。当需求大于供给时，效用的认同度就会提升，从而提升房屋的价格或价值;当供给大于需求时，效用的认同度就会降低，从而降低房地产的价格或价值。成本法定价在考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认同度来分析的。因此，供求原则要求成本法在应用时，应根据市场供求情况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度，以确定成本投入所产生的盈利大小和因此产生的经济折旧的大小，从而调整成本法定价的结果。

　　4、定价时点原则。当然，在应用以上原则进行定价时，我们还应遵循定价时点原则。评估师应根据定价时点时的市场数据、定价时点时有效的法律法规对税和费的规定、定价时点时的利率水平等来确定各成本内容及其选值。

　　厂房拆迁评估的价格通常依据被拆迁厂房的具体条件及市场现状来确定。以下是关键的评估方法及考量因素，有助于确定拆迁补偿价格：

　　市场比较法：通过比较具有相似特征的厂房市场交易数据，得出厂房的市场价值。

　　重建成本法：综合考虑重建厂房所需的成本(如建筑材料、劳动力、建造周期等)，并考虑折旧因素，以确定厂房的市场价值。

　　收益法：若厂房产生租金收益，可通过预测未来租金收益并应用折现法计算现值，从而评估厂房价值。

　　地理位置：厂房的地段对其价值有显著影响，位于商业中心或交通便利区域的厂房价值往往更高。

　　建筑结构与状况：厂房的建筑结构类型、使用年限及当前状况均会影响其价值。新建且维护良好的厂房价值更高。

　　用途规划：需考虑厂房所在土地的规划用途，以及是否具备改建或再开发潜力。

　　市场需求：市场上对厂房的需求状况会影响其价值，供求关系是关键因素。

　　特殊性质：针对厂房的特殊性质，如设备或特殊用途，需进行的价值评估。

　　法律法规：评估过程需严格遵循当地法律法规和政策，确保合法合规。

　　厂房拆迁评估是对厂房的价值进行评估和估算的过程，以确定适当的拆迁补偿金额。以下是一般进行厂房拆迁评估的步骤和考虑因素：

　　厂房拆迁评估通常需要由的评估机构、房地产公司或土地估价师进行。他们会根据厂房的具体情况和相关法律规定，采用合适的方法和工具进行评估。评估过程中需要综合考虑市场因素、技术因素、状况因素和法律因素，以确保评估结果的准确性和合规性。此外，评估还应遵循相关的房地产法律法规和评估准则。

　　厂房拆迁评估是确定拆迁补偿金额的关键环节，涉及以下步骤与考量因素：

　　1、厂房信息收集：全面收集厂房的详细信息，涵盖建筑面积、土地使用权、地理位置、建筑年代、结构类型及用途等，同时掌握其使用状态、装修情况及维护历史。

　　2、市场调研与比较分析：深入市场调研，掌握同类厂房的市场动态、交易价格及趋势。通过对比分析同类交易数据，考虑市场供需、地段优势及租金收益等因素。

　　3、结构与技术评估：评估厂房的结构稳固性及建筑技术水平，关注建筑材料、结构设计及装修质量等要素。

　　4、物理状况评估：细致评估厂房的维护状况与损耗程度，包括老化情况与修缮需求。

　　5、市场价值评估：依据市场需求与交易数据，综合考量同类厂房价格、市场供需及租金收益，评估厂房的市场价值。可参考房地产评估机构的市场数据与行业报告。

　　6、抵押价值评估(如适用)：若厂房作为抵押物，需额外评估其抵押价值，依据贷款机构的政策要求，考虑贷款比例、期限及风险等因素。

　　8、综合评估与报告编制：综合考量上述所有因素，对厂房进行全面评估，并编制详细的评估报告，明确阐述厂房价值、评估方法及估值结果。

　　在某些区域，房屋拆迁价格可由房主自选评估公司进行测定。此评估旨在设定合理的拆迁补偿金额，保障房主在拆迁流程中获得公正补偿。通常，拆迁管理部门会要求立的第三方评估，以评估的客观性与公正性。

　　作为房主，若欲了解拆迁价格，可选择聘请评估公司。评估公司将派遣评估师实地勘察，结合市场数据，确定房屋的公平市场价值，并出具详细的拆迁评估报告。

　　但请注意，房屋拆迁评估的规定和要求可能因地区而异。部分地区可能要求使用的评估机构，或由拆迁管理部门直接组织评估。因此，在进行评估前，请务必了解并遵守当地的相关法规与政策。

　　若对评估结果不满或认为其不合理，可与拆迁管理部门沟通，提供相关证据并提出异议。此时，可能需要重新评估或进行更深入的研究调查。